מתי באמת כדאי למחזר את המשכנתא ומתי זו טעות יקרה
- משה אלבז
- 26 במאי
- זמן קריאה 3 דקות
מחזור משכנתא יכול לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים. הוא גם יכול לעלות לכם כסף אם עושים אותו בטעות. מתי כדאי למחזר משכנתא ומתי עדיף לשבת בשקט? בואו נעשה סדר.
רגע לפני שמתחילים: מה זה בכלל מחזור משכנתא?
מחזור משכנתא זה פשוט.
לוקחים את המשכנתא הקיימת, מסלקים אותה, ולוקחים משכנתא חדשה בתנאים אחרים.
יכול להיות בבנק אחר. יכול להיות באותו בנק.
המטרה? ריבית נמוכה יותר, החזר חודשי נמוך יותר, שינוי בתמהיל, או צירוף הלוואות אחרות.
כל מטרה דורשת חישוב אחר. כל מקרה הוא עולם בפני עצמו.
מתי כדאי למחזר משכנתא? שלושת הסימנים הברורים
הריבית שלכם גבוהה משמעותית מהריבית בשוק כיום
אם לקחתם משכנתא לפני מספר שנים בריבית גבוהה, וכיום אפשר לקבל ריבית נמוכה יותר, שווה לבדוק.
הפרש של חצי אחוז על יתרת חוב של מיליון שקל? מדובר בחמשת אלפי שקל בשנה. על עשרים שנה שנותרו תעשו את החשבון.
ההחזר החודשי חונק אתכם
יש חודשים שאתם מגרדים בתחתית? שאלת המשכנתא מעיקה על כל החלטה כלכלית?
לפעמים מחזור עם פריסה ארוכה יותר מוריד את ההחזר ומחזיר נשימה.
חשוב לדעת: ריבית נמוכה יותר ופריסה ארוכה יותר ביחד יכולים לגרום לכם לשלם יותר בסך הכל. תמיד בודקים את עלות הכסף הכוללת, לא רק את החודש הנוכחי.
התמהיל שלכם כבר לא מתאים לתנאי השוק
קניתם בזמן שריבית הפריים הייתה נמוכה? אולי כיום שווה לנעול חלק מהמסלולים בריבית קבועה.
שינוי תמהיל הוא סיבה לגיטימית למחזור. לא חייבים לחכות לריבית נמוכה יותר בלבד.
מה זה עמלת פירעון מוקדם ולמה היא משנה הכל
כשמסלקים משכנתא לפני הזמן, הבנק לא אוהב את זה.
למה? כי הוא הלווה לכם כסף בריבית מסוימת, תכנן על ההכנסה הזו לשנים, ועכשיו אתם הולכים. אז הוא גובה עמלת פירעון מוקדם.
העמלה מחושבת לפי הפרש הריביות, יתרת החוב וזמן הפירעון. יכולה להיות אפסית, ויכולה להגיע לעשרות אלפי שקלים.
הנוסחה מסובכת? כן. אבל חובה לדעת את המספר לפני שמחליטים.
הדרך לבדוק: לבקש מהבנק דוח יתרה לסילוק עם תחשיב עמלת הפירעון המוקדם. זכותכם לקבל אותו, וזה חינם.
מתי מחזור משכנתא הוא טעות?
לא כל מחזור משתלם. אלה המקרים שצריך לעצור ולחשוב:
עמלת הפירעון גבוהה מדי. אם תצטרכו שמונה שנים כדי להחזיר את עלות המחזור, כדאי לשקול לחכות.
נותרו לכם מעט שנות החזר. בשנים האחרונות של המשכנתא רוב הקרן כבר שולמה, והריבית פחות קריטית.
אתם מרחיבים את התקופה רק כדי לסגור חובות. הורדת ההחזר על חשבון עוד שנות תשלום היא לפעמים פתרון ולפעמים מלכודת. תמיד בודקים את המחיר הכולל.
הריבית החדשה גבוהה מהקיימת. יש מקרים שמקבלים הצעה משופרת לכאורה שאינה כזו. בלי אותיות קטנות.
החישוב שהבנק לא עושה בשבילכם
הבנק ישמח לארגן לכם מחזור. מה הוא לא יגיד לכם? כמה תשלמו בסך הכל, לעומת מה שהיה קורה בלי מחזור.
החישוב הנכון כולל את עמלת הפירעון המוקדם, עלויות פתיחת תיק ושמאות בבנק החדש, ההפרש בהחזר החודשי, בכמה חודשים ההשקעה חוזרת, וסך כל הכסף עד תום המשכנתא בשני המסלולים.
רק אחרי שיודעים את כל המספרים אפשר להחליט. זה לא חישוב של חמש דקות, וזה לא חישוב על מפית.
כמה זמן לוקח להרגיש את החיסכון?
אם עלויות המחזור הן שלושים אלף שקל, והמחזור חוסך אלף וחמש מאות שקל בחודש, צריך כעשרים חודשים כדי להחזיר את עלות הכניסה.
זאת נקודת האיזון.
אם אתם מתכננים למכור את הנכס בקרוב, מחזור כנראה לא שווה. אם אתם בדירה לטווח ארוך, נקודת האיזון היא הנתון הכי חשוב בהחלטה.
שאלות ותשובות
מתי כדאי למחזר משכנתא?
כשאפשר לקבל ריבית נמוכה משמעותית מהקיימת, כשההחזר החודשי כבד מדי, או כשהתמהיל כבר לא מתאים לתנאי השוק. בכל מקרה החישוב חייב לכלול את עמלת הפירעון המוקדם ואת עלויות המחזור.
כמה עולה מחזור משכנתא?
העלויות כוללות עמלת פירעון מוקדם (משתנה, מאפס ועד עשרות אלפי שקלים), שמאות, עמלת פתיחת תיק ועלויות רישום. חשוב לחשב הכל מול החיסכון הצפוי.
האם אפשר למחזר משכנתא באותו בנק?
כן. אפשר למחזר בבנק הנוכחי, ולפעמים הוא יציע תנאים טובים כדי לשמר אתכם. לפעמים עדיף לעבור לבנק אחר. ייעוץ עצמאי עוזר להשוות בלי אינטרסים.
כמה זמן לוקח תהליך מחזור משכנתא?
בדרך כלל ארבעה עד שמונה שבועות, מרגע ההחלטה ועד השלמת התהליך.
בואו נעשה סדר במשכנתא שלכם
בדיקת כדאיות מחזור מתחילה בנתונים שלכם, לא בהשערות.
אם אתם לא בטוחים אם המחזור משתלם, ואם האחרון שאמר לכם לא כדאי היה פקיד הבנק עצמו, הגיע הזמן לחוות דעת עצמאית.
צרו קשר ונשב על המספרים האמיתיים. בלי אותיות קטנות, עם תמונה מלאה.
רוצים לקבל תמונה מלאה של המשכנתא שלכם ?
בנינו במיוחד עבורכם מערכת שתנתח לכם את המשכנתא בשניות
כל מה שאתם צריכים לעשות זה להעלות דוח יתרה לסילוק
.png)
תגובות